Bi lahko klavzule Covid po opustošenem britanskem nepremičninskem sektorju zaščitile kupce domov in prodajalce?

Po mesecih, ko je zanemaril možnost podaljšanja počitnic za davek na znamko za prodajo nepremičnin do 500,000 funtov, se je britanski kancler Rishi Sunak na koncu odločil za pogumen nov sklop spodbudnih ukrepov za britanski stanovanjski sektor v ZDA. 2021 proračun predstavljen v začetku tega meseca. Poleg trimesečnega podaljšanja počitnic za davek na znamko, ki naj bi se prvotno iztekle 31. marca, vendar zdaj teče do konca junija, čemur bodo sledili dodatni trimesečni izvzetji pri nekaterih prodajah, da bi zagotovili "nemoten prehod nazaj v normalno stanje", kancler zdaj uvaja tudi hipotekarno garancijo za stanovanjska posojila s 5-odstotno depozitom.

Ugotovitve ankete Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) kažejo, da ukrepi ne pridejo niti trenutek prezgodaj. Čeprav je stanovanjski sektor po umiku ukrepov za zaklepanje maja lani pokazal velike številke, je trg potisnil na šestletno visoko, Združeno kraljestvo posojilodajalke je zagotovilo, da izterjava ne bo trajala z omejevanjem dostopa do hipotek. Ob prvi blokadi so britanske banke znižale dvo- in petletne hipotekarne posle s fiksno obrestno mero na 95% posojila na vrednost (LTV) s 105 na samo 15 - z zapis priložene visoke provizije za odplačilo.

Kot taka po hitenja nepremičninske dejavnosti sledila prva dva meseca zaklepanja in pozvana Napovedi sanacije nepremičnin v drugi polovici lanskega leta, a spuščanje v prvih dveh mesecih leta 2021 pokazal potrebo po realnih pričakovanjih v gospodarstvu pandemične dobe. RICS je našel a 29% padec januarskih poizvedb kupcev in februarja nadaljnji (če je zmernejši) 9-odstotni upad, pri čemer so geodeti na trgu videli manj nepremičnin. Številni analitiki stanovanjskega trga so v nasprotju z lanskim optimizmom po zaprtju napovedali: medvedje 2021 pred Sunakovimi zadnjimi objavami - četudi so se nepremičninski agenti, kot je Savills, na nov proračun odzvali sveže Napovedi cvetočih cen, ki prihajajo.

Predvsem velik vpliv Sunakovih posegov na nestabilen stanovanjski sektor kaže na pomembno vlogo, ki jo je imela vlada Združenega kraljestva pri ublažitvi vpliva pandemije na kupce in prodajalce stanovanj v zadnjem letu. Ta resničnost napaja pozive k razširjenim vladnim ukrepom, ki presegajo hipotekarne sheme in davčne počitnice, da bi stabilizirali nepremičninski sektor in podprli posameznike, ki so poskušali v njem sodelovati - zlasti v Angliji, kjer je ostala edinstvena struktura transakcij v „lastniški verigi“. veliko družin v težkem finančnem položaju.

Kot je povedala Beth Rudolf iz britanskega združenja za transport EuReporter: „Vlada bi morala odobriti izboljšave postopka selitve domov, tako da transakcije v povprečju ne bi trajale 22 tednov. Vse imajo na dosegu roke z [zakonsko] ureditvijo nepremičninskih zastopnikov, pravna komisija poroča o zakupu in rešitvami, ki jih je razvila Skupina za nakup in prodajo stanovanj, ustanovljena za podporo ministrstvu, žal pa v nekaterih delih obstaja prepričanje vlade, da obvezna ureditev ni odgovor. Verjamemo, da je točno to potrebno, saj prostovoljna dostava sprememb s strani odvetnikov in nepremičninskih posrednikov ne bo prišla dovolj blizu. «

Eden najučinkovitejših potencialnih ukrepov za podpiranje stanovanjskega trga sredi nepredvidljive zdravstvene krize bi lahko bil „Klavzula Covids 'priporočajo nepremičninski strokovnjaki po tem, ko je lani pandemija prekinila tisoče transakcij. Ali bi Covid-19 s sistemom lastninske verige razkrival temeljne napake, bi lahko takšne klavzule vladi ponudile prvi korak na poti k bolj temeljni reformi industrije?

Ponavljajoči šoki za kupce in prodajalce zmanjšujejo povpraševanje

oglas

Kanclerjev obraz prvega roka do 31. marca za opustitev kolkovine odraža spremembo v pogledu vlade na njene odgovornosti. Medtem ko je prvotni odmor v drugi polovici leta 2020 privedel do večjega števila nakupov stanovanj, so se družine, ki so poskušale kupiti v prvih tednih tega leta, soočile s tem, kar Klici BBC "Tekma za premagovanje davčnega roka", saj je vladno povečanje povpraševanja povzročilo zamude med geodeti, nepremičninskimi posredniki in drugimi nepremičninskimi strokovnjaki. Kljub tveganju zastavljeno na stotisoče transakcij narob pečine'in an intenzivna kampanja s strani kupcev stanovanj in nepremičninskih združenj, da bi zagotovili podaljšanje, kancler večkrat ni hotel zavrniti roka, preden je podaljšanje končno postalo del novega proračuna.

Izkušnje počitnic z davkom na znamko in kupcev stanovanj, ki so izgubili na desettisoče funtov, če nakupov niso izpeljali pred iztekom roka, so odsevale travmatične izkušnje tisočev potencialnih kupcev stanovanj in prodajalcev, ujetih v prvi zapori ravno pred pred enim letom. Kot rezultat začetne blokade leta 2020, med katero je bil nasilno zaprt tudi nepremičninski sektor skupaj s preostalim gospodarstvom, je raziskava Butterfielda pokazala, da trije od desetih potencialni kupci, ki so zavarovalihipoteke načeloma„(MIP) so preprogo izvlekli izpod nog in izgubili svoj devizni depozit zaradi zaustavitve, ki je začela veljati po zamenjavi stanovanjskih pogodb.

Edinstvena narava nepremičninskega trga v Angliji, ki temelji na verigah, ki povezujejo več transakcij, naredi angleške kupce in prodajalce stanovanj še posebej dovzetne za vplive šokov, kot je Covid. Kupci, ki se znajdejo sredi pretrgane verige, pri kateri lastni kupec ne more več dokončati nakupa, niso upravičeni do povrnitve varščine, ki jo prodajalcu dolgujejo pri nadaljnji transakciji. Kot en hipotekarni posrednik razložiti k Krat: “[Depozitne] pogodbe načeloma niso pravno zavezujoče. Upali bi, da bi bili prodajalci v večini primerov naklonjeni in bi drugo stranko izpustili iz pogodbe z malo ali nič stroškov, pogodbeno pa tega niso dolžni storiti. "

Standardizacija klavzule Covid za zaščito kupcev in prodajalcev

Še pred začetkom pandemije je vzrok eden od petih neuspeh pri nakupu nepremičnin je bil prelom v verigi. Leta 2017 je pojav stal lastnikov domov več kot 500 milijonov funtov na leto pri neizterjanih stroških posredovanja, vrednotenja, posredovanja in raziskovanja, hkrati pa prodajalcem pustijo nepremičnine, ki jih je bilo težje prodati. Zaklepanje, povezano s Covid, je povečalo ta tveganja, saj je Butterfield ugotovil, da se je več kot polovica anketiranih kupcev ujela v srednjo verigo zaradi zaklepanja. Po sprejetju njihove ponudbe so bili vsi štirje od desetih kupcev prisiljeni odstopiti od nakupa.

Medtem ko se ministri soočajo s pozivi k obravnavi sistema „lastninske verige“, bi lahko vlada Združenega kraljestva začasne ukrepe standardizirala in pooblastilaKlavzula Covid-19s 'razvit kot sodelovanje med ministrstvom za stanovanja, skupnosti in lokalno upravo ter skupino za nakup in prodajo stanovanj. Medtem ko je uporaba takšnih klavzul omejena na nekatere okoliščine, ki so neposredno povezane s pandemijo, izkušnje preteklega leta kažejo na njihov potencialno ugoden vpliv na finančno in čustveno blaginjo tisočih potencialnih kupcev stanovanj. Tudi sam sektor je pozdravil klavzulo, Beth Rudolf pa jo je označila za "odlično idejo, ki je bila zelo hitro podprta industriji in potrošnikom."

Ta nova klavzula, razvita z vladnim prispevkom, v pogodbah o nepremičninah še zdaleč ni obvezna ali univerzalna in postavlja vprašanje, ali bi si vlada morala prizadevati za spodbujanje ali celo pooblaščanje za uporabo takih klavzul do konca sedanje krize . Množična prizadevanja, kot je Kampanja za pomoč Covid za britanske kupce domov in prodajalce (CCR-UK) na primer pozivajo stanovanjskega sekretarja Roberta Jenricka in vlado, naj podaljšatajavna zaščita in podpora"Za prizadete kupce in prodajalce, tako da je" klavzula Covid "postala pravno obvezna in veljavna od začetka prve blokade marca lani.

Parlamentarno ukrepanje do razširiti pristojnost ali za retroaktivno razširitev njihove zaščite na tisoče posameznikov, na katere so že prizadele boleče (a nujne) odločitve o javnem zdravju, lahko vladi tudi ponudi realnejšo kratkoročno pot do konkretnih ukrepov kot odziv na nepremičninska kriza - ob ponovnem vračanju zaupanja javnosti v stabilnost stanovanjskega sektorja in postavljanju temeljev za širše reforme v prihodnjih mesecih.

Vseeno pa vodilni v industriji, kot je Rudolf, opozarjajo, da bo pot do dolgoročne reforme segala daleč dlje od pandemije. Med številnimi vprašanji, ki zahtevajo regulativno spremembo: pomanjkanje pooblastila za „vnaprejšnje zagotavljanje informacij na seznamu, vključno z zakupninami, pristojbinami za najemnino in informacijami o organu“, odsotnost zahteve, da kupci „s potrdilom dokažejo, da si lahko nepremičnino privoščijo potrditev načelne odločitve njihovega posojilodajalca ali vira sredstev "in prodajalci, da dokažejo svoj odnos do nepremičnine," da bi se izognili goljufijam prodajalcev pri lažnem predstavljanju ", in potreba po" ureditvi nepremičninskih agentov in digitalizaciji zemljiške knjige, tako glede vlog in strojno berljivi dokumenti. "

Če in ko Združeno kraljestvo odpravi te regulativne pomanjkljivosti, predstavniki industrije vztrajajo, da „ko je ponudba sprejeta, lahko stranke sklepajo posle s povezanimi transakcijami, saj vedo, da bo vse šlo skozi“ - skratka, da bodo tako kupci kot prodajalci uživali raven gotovosti ki mu trga od začetka pandemije močno primanjkuje.

Delite ta članek: