Omejitve za tuje naložbe na indonezijskem trgu stanovanjskih nepremičnin se lahko omilijo 

Indonezija je blizu vrha najlepših držav na svetu in naj bi po velikosti svojega gospodarstva prehitela Nemčijo, Japonsko in Združeno kraljestvo ter si do sredine stoletja zagotovila 4. mesto na svetovni ravni.

Bruto domači proizvod (BDP) raste z impresivno stopnjo več kot 5 % na leto, kar je precej nad svetovnim povprečjem. Zdi se, da je bila prepoved izvoza nikljeve rude, uvedena pred tremi leti, uspešna, saj je v državo privabila znatne tuje naložbe in Indonezijo spremenila v svetovno industrijsko središče za proizvodnjo baterij. Tudi število mestnih prebivalcev narašča z impresivno hitrostjo, ki jo spodbujata visoka stopnja rodnosti in stalna urbanizacija.

Svetovna banka ocenjuje, da bo do leta 780,000 na leto nastalo 2045 novih gospodinjstev, kar bo dolgoročno spodbudilo močno povpraševanje po stanovanjih.

Na prvi pogled je torej indonezijski nepremičninski trg idealen kraj za naložbe.

Po Numbeo, zbirki podatkov o življenjskih stroških, so cene stanovanjskih nepremičnin bistveno nižje kot v drugih državah s primerljivimi dohodki.

Piše, da je povprečna cena kvadratnega metra stanovanjske nepremičnine v središču mesta v Indoneziji malo nad 1,600 $, kar je precej manj kot v Vietnamu ali na Filipinih, kjer znaša kar 2,800 $ oziroma 2,500 $.

Povpraševanje dodatno povečujejo naraščajoči dohodki in družine, ki se selijo iz podstandardnih hiš v boljše novozgrajene prostore, medtem ko se zdi, da ponudba dosega zgornjo mejo svojih zmogljivosti, saj ima večina večjih razvijalcev in gradbenikov v državi preveliko zadolženost zaradi grozeče zapadlosti in omejenih prostorov rasti.

oglas

Na splošno je dvig cen videti zelo privlačen.

Kljub temu cene ostajajo relativno nizke z dobrim razlogom.

Ker si le ena od petih indonezijskih družin lahko privošči nakup stanovanja na odprtem komercialnem trgu in je več kot 2 % prebivalstva (približno 6 milijonov) dejansko brezdomcev, je glavna prednostna naloga indonezijske vlade že dolgo zaščita trga pred premožnimi tujci, ki bi dvignili cene stanovanj, zlasti v krajih, kot sta Džakarta ali Bali.

Do leta 2015 nobenemu tujemu državljanu dejansko ni bilo dovoljeno imeti v lasti stanovanjske nepremičnine v Indoneziji; vsi nakupi so bili opravljeni prek lokalnih pooblaščencev.

Nacionalna zakonodaja tujcem še vedno dejansko prepoveduje popolno 'freehold' lastništvo nepremičnine, kar omejuje njihove pravice na zakup za največ 80-100 let brez dostopa do hipotekarnega financiranja. Vlada je določila tudi najnižjo ceno nepremičnine, ki jo lahko kupi tuji investitor, ki se giblje od približno 65,000 dolarjev za stanovanje v krajih, kot je severna Sumatra, do 325,000 dolarjev za hišo v Džakarti, na Baliju ali delih Jave.

Po indonezijskih standardih je to luksuzni segment; vse, kar je cenejše, ostane domačinom.

Medtem ko je omejitvam navidezno uspelo ohraniti dostopne cene nepremičnin za Indonezijce, so skupaj z ogromno birokracijo in prenapetimi cilji razvoja infrastrukture omejile donosnost gradbenega sektorja.

Podjetja, ki se spopadajo z naraščajočim dolgom, niso mogla ustvariti zadostnih prostih denarnih tokov, kar je alarmantno, podobno kot na Kitajskem.

To je med drugim spodbudilo zgodovinski premik k liberalizaciji tujega lastništva.

Leta 2021 je Indonezija odpravila zahtevo, da mora imeti tuji kupec pred sklenitvijo posla dovoljenje za dolgoročno prebivanje, in uvedla nekaj nadaljnjih sprememb lastniške zakonodaje, ki koristijo čezmorskim vlagateljem.

Vendar dosedanja reforma skorajda ni prinesla upajočega preboja.

Ocenjuje se, da je do zdaj samo približno 200 tujih lastnikov kupilo stanovanjske nepremičnine v Indoneziji neposredno, brez pooblaščenca, v zadnjih nekaj letih, od tega le približno 40 v letu 2023.

Strokovnjaki krivijo zamude pri izvajanju: lokalne oblasti naj bi še vedno zahtevale osebne izkaznice rezidentov, postopek registracije lastništva pa je dolg in zapleten.

A vse to naj bi se kmalu spremenilo.

Ker gradbeni sektor predstavlja približno 20 % rasti BDP, kar izboljšuje domače povpraševanje po vsem, od kovin, energije in betona do storitev, Indonezija nima druge izbire, kot da še bolj odpre svoj stanovanjski trg tujim vlagateljem, vsaj v premium segmentu. segment.

Nekateri špekulirajo, da bo vlada sčasoma omogočila polnopravno lastništvo tudi tujcem, vsaj znotraj omejenih ozemelj v slogu proste cone, in poenostavila postopek registracije.

Vlada poskuša privabiti tudi premožne migrante.

Pred kratkim je uvedel vizumsko shemo za „drugi dom“, ki daje dovoljenje za bivanje v državi do 10 let za tiste s stabilnim dohodkom in več kot približno 130,000 USD prihrankov, „zlato vizo“ za milijonarje, in preučuje uvedba vizuma „digitalni nomad“, namenjenega mladim strokovnjakom, ki delajo na daljavo.

Toda tudi sedanje omejeno lastništvo najemnine se zdi privlačno.

Glede na Housearch.com, vodilni platformi za iskanje nepremičnin, povprečni donos najemnin na nekaterih "vročih" območjih doseže celo 15 %.

Pomeni manj kot 8-letno vračilno dobo in bi tudi ob skromnem dvigu cene v času trajanja najema zagotovili spodobno dvomestno donosnost naložbe.

Delite ta članek: